왕초보 경린이 경매 권리 분석 배우기 - 말소 기준 권리

신부자입니다.

 

 

오늘은 물건보는 방법중 권리 분석을 배워 보겠습니다.

 

권리분석이라 하면

 

등기부등본 권리 분석 / 임차인 권리 분석 / 배당금 권리 분석

 

을 뜻합니다.

 

그중 등기부등본(등기사항 전부 증명서)을 보면서 가장 중요한것은

말소 기준 권리 를 알아야 하는 것입니다.

 

말소 기준이란? 말소의 기준이 되는 권리를 말합니다.

 

권리 분석에서는 기존적으로 인수 & 소멸 을 이해 해야 합니다.

 

인수는 말 그대로 낙찰자가 인수해야 하는 것이고

 

소멸은 인수하지 않는 것입니다. 쉽죠?

 

이러한 말소 기준 권리는 네가지가 존재합니다.

 

첫번째,

(근)저당권

 

두번째,

(가)압류

 

세번째,

담보가등기

 

네번째,

강제경매기입등기 (=경매개시결정기입등기)

 

입니다.

 

근 - 가 - 담 - 강

근저당, 가압류, 담보가능기, 강제경매기입등기

 

이건 외우셔야 합니다.

 

이 네가지의 권리중 등기부등본에 가장 먼저 가장 빨리 가장 오래전에 설정된 권리를

말소기준 권리라고 합니다.

 

그 권리를 기준으로 그 이전, 그 앞에 있는 권리는 인수되고

그 권리를 기준으로 그 이후, 그 뒤에 있는 권리들은 소멸 됩니다.

 

즉, 말소 기준 권리 이전에 인수해야할 권리가 하나도 없어야 해당 부동산을 겨매로 취득할때

아무런 문제가 없다고 하는 것입니다.

 

항상 예외는 있으니 천천히 공부하면서 배워 보겠습니다.

 

초보들은 다른거 필요 없습니다.

 

"말소기준권리를 찾고 알아보고 그 권리보다 먼저 설정된 권리가 있으면 위험할 수 있으니

 절대 입찰에 참여하지 않고 다른 물건을 찾아 본다!" 

 

입니다.

 

우리는 우선 초보이기때문에 손해, 손실을 최대한 피해야 합니다.

 

물론 빨리 돈을 벌고 싶겠지만 지금부터 천천히 배워나가면서 경험하면서 

실력을 쌓는다고 생각해야 합니다.

 

내일은 사례를 가지고 말소기준권리를 조금더 공부 해 보겠습니다.