왕초보 경린이 경매 공부 경매물건 권리 분석 - 임차인 권리 분석

신부자입니다.

 

경매 물건의 권리 분석은 왜 하는 것일까요?

 

내가 보고 있는 관심 물건이 법적으로 안전한가를 확인하기 위함입니다.

 

특히 왕초보 경린이들은 권리 분석만 제대로 할줄 알아도

 

경매라는 말만 들어도 오는 '두려움'을 없앨 수 있습니다.

 

 

그렇다면,

권리 분석의 3단계를 알아 보겠습니다.

 

첫번째,

등기부등본 권리 분석

 

두번째,

임차인 권리 분석

 

세번째,

배당금 분석    입니다.

 

 

첫번째) 등기부등본 권리 분석에서

말소 기준권리를 먼저 봅니다. 

 

인수되는 기준이 없으면 패스~

그리고 임차인없이 주인이 거주하고 있으면

첫번째 단계에서 끝! 

 

그냥 안전한 물건인 것입니다.

 

sinluck.tistory.com/86

왕초보 경린이 경매 권리 분석 배우기 - 말소 기준 권리

등기부등본 보는 법은 위 링크에서 확인하시면 되고

 

오늘은 두번째) 임차인 권리 분석을 한번 보겠습니다.

다시 말씀 드리면 임차인 권리 분석은 임차인이 있어야 합니다.

당연한 말입니다.

 

대항력, 우선 변제권, 최우선 변제권 3가지가 있는데

 

기본적으로 말소기준이전에 성립된 것으로 가정합니다.

 

1. 대항력이란?

전입신고 + 주택의 점유 를 의미하고

 

2. 우선변제권이란?

대항력 (전입 + 점유) + 확정일자 + 배당요구 를 말합니다.

 

3. 최우선 변제권이란?

소액임차보증금 기준에 의하여 특별 우선 변제되는 기준입니다.

 

그럼 변제권은 무엇이냐?

바로 낙찰자에게 인수되어 낙찰자한테 받는 금액이 아니라

낙찰후 배당받는 권리 입니다.

 

우리가 임차인 권리 분석을 하는 이유는 무엇일까요?

 

바로 내 물건의 임차인이 받는 변제 금액이 얼마인가에 따라

명도에 영향을 주기 때문입니다.

 

당연히 보증금 전체를 변제 받으면 이사비도 필요 없이 

명도가 가능 하겠죠?

 

가장 까다로운 명도와 관련되기 때문에 임차인 권리 분석은 

당연히 필수 입니다.

 

다음에는 실사례로 임차인 권리 분석을 실습해보겠습니다.