경린이 경매 왕초보 경매 월세 전세 매도 수익율 계산 방법 실제 예시(with 고지마제이)

신부자입니다.

 

고지마제이경매 유튜브 영상을 정리한 내용입니다.

www.youtube.com/watch?v=bmnjL3uExMc

 

쓰레기집을 화장을 해서 탈바꿈 했을때

월세, 전세, 매매의 수익율을 알아보겠습니다.

 

해당 물건은 낙찰을 받고 잔금일이후 60일이후 개문을 한 사례입니다.

개문을 하고 청소하고 수리하고 임대 계약까지

낙찰일 기준으로 147일이 소요되었습니다.

 

 

낙찰은 감정가대비 80%수준으로 받았고

최저가 보다 조금 높은 수준이었습니다.

 

 

그렇다면 비용은 얼마나 들까요?

 

우선, 취등록세 1.1% 211만원 및 법무비용 70만원이 발생했고

 

물건지 잔여 물품폐기 비용 + 청소 + 개문비 + 도어락 + 도배장판 +조명전기까지 

 

다 합쳐서 587만원이 발생했고 물건지에 있던 냉장고를 청소해서 팔았더니 17만원 수익이 생겨서

 

최종 570만원 비용이 발생했습니다.

 

 

 

[수익율 계산]

 

첫번째,

월세 수익율 

 

(월세 표본 수익율) 기본적으로 5% 이상 물건이어야 함.

해당 물건은 5.17%

 

(실투자대비 수익율) 기본적으로 25%이상 물건이어야 함.

해당 물건은 25.7%

 

***** 참고로 수익율 계산시는 별도 비용을 제외하고 판단합니다.

***** 물건별로 수익율이 틀려질수있어서 조건을 동등하게 하고 판단해야 하기때문입니다.

 

두번째,

전세 수익율

 

해당 물건은 낙찰가 대비 전세가가 더 높기 때문에

오히려 마이너스가 되고 

 

취등록세 및 공사 비용을 포함하더라도 투자금은 292만원 수준입니다.

전세는 시세차익을 노리거나 전세 상승분을 취하는 것이므로

별도 수익율 계산은 없습니다.

 

세번째,

매매로 처분했을때

 

현재 시세로중 최저가로 매도 했을때

매매차익이 3,200만원 수준이 발생하고

 

세금을 감안하더라도 1,500만원 ~ 2,800만원의 수익을 거둘수있습니다.

 

 

해당 물건은 19,222만원으로 낙찰 받았지만

대출이 15,000만원까지 가능하기때문에

실투자금이 작고 월세수익율까지 얻을 수 있는 좋은 사례입니다.

 

잘 기억 해서 수익율 계산에 착오가 없어야 하고 

고지마제이 영상을 통해서 공사비 줄이는 방법등은 별도로 꼭 확인 하면 좋습니다.