부자되는길) 변곡점이 왔다 (삼토시, 부동산 예측)

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변곡점이 왔다
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"집값과 펀더멘탈의 괴리 크게 발생"
: 서울 중위가격 구매시 소득41%(전고점)
20년 4분기돌파후 22년 1분기 57%를
원리금 상환에 사용까지 상승

: 통화량의 영향으로 (돈이 많이 풀려서)
집값이 오르는 것은 맞으나
풀린 돈 규모보다 집값 상승폭이 훨씬 큼.

즉, 고평가 (거품)

기존 주장이 23년 고점전망 이유
(1) 입주 물량, 서울 공급이 22년까지 감소 추세
(2) 유동성 역대 최대
(3) 3기 신도시 토지보상금

그러나
21년 급등폭이 그 전망을 벗어난 수준
-> 집값과 펀더멘탈 괴리 더욱 키워

여기에 더해
22년 금리 급등 펀더멘탈 괴리 커진탓으로
상승 멈춤

단,
향후 매매가의 추세적인 급락은 제한적
왜?
여전히 높은 전세가율 (서울 55%)
이는 상승전환 60%와 하락전환 50% 중간 수준

따라서
매매가는 (큰폭 하락이 아닌) 점진적 약세
26~27년 3기 신도시 입주, 서울 입주 물량 증가로
큰폭 하락을 예상

반등도 제한적일 것
왜?
주택구입부담지수(소득대비 주택담보대출 원리금 상환 수준)
너무 높고 전월세가 매수 수요로 전환되는 것도 쉽지 않음.

다시 요약)
변곡점은 왔고 공급이 터질때 하락 할것!

아직 제대로 된 다주택 포지션을 만들지 못한
내 입장에서는 아주 좋은 시나리오 임.

거품은 인플레이션으로 녹고
전 정부가 전 국민의 부동산 관심도를 올렸기 때문에
올 하반기 심리가 중요할것으로 보임.

재개발, 재건축, 3기신도시 등
이전과는 다르게
좋은 위치에 새아파트가 지어지는 시대가
조만간 오면 뻔히 미래가 보이는 상황에서
전국민의 관심이 다시 쏠리고
규제가 완화되면 23년까지 이어지는 서울의 공급부족이
부동산 가격을 다시 반등하게 할수도 있을듯 함.

다른 시야로 보는 근거들 수집하고
언제든 대응하도록 스스로의 기준을 수립하는게 맞음.