부자 되는길) 일시적 1가구 2주택으로 부동산 갈아 타기
신부자입니다.
오늘은 저의 부동산 투자 이야기를 해보겠습니다.
저는 현재 아파트 2채를 보유하고있습니다.
첫번째 아파트는 분당에서 실거주 하고 있고
두번째 아파트는 수지에 전세를 주고 있습니다.
분당은 17년 1월에 취득했고
수지는 18년 10월에 취득했습니다.
분당은 17년 1월에 취득 (조정대상 지역 16년 11월3일 포함)
수지는 18년 10월에 취득 (조정대상 지역 18년 12월 31일 포함)
일시적 1가구 2주택 적용을 위해서는
분당아파트를 수지집을 취득한지 3년내에 매도 해야합니다.
그리고 분당아파트를 매도하면 1가구 1주택이 되어
수진 아파트는 당연히 양도소득세 비과세가 됩니다.
우선 2개의 아파트 모두 비과세로 처분을 계획중이며
분당 대형 아파트를 전세레버리지를 활용하여 매수 할 계획입니다.
그리고 저는 현재 살고있는 분당아파트를 매도하면서
전세로 거주 예정이고요!
하지만 전세 계약 당시에는 1주택(수지 9억미만)이라서
1금융권에서 전세 대출이 최대 3억까지 되지만
이후 9억을 초과하는 고가 아파트 매수시 자동 회수 처리됩니다.
그래서 1금융권 대출은 포기하고
1안) 2금융권에서 전세대출을 받는다 80%
2안) 월세로 이사를 한다.
중 선택을 해야 합니다.
우선순위로 1안)을 진행중입니다.
전세는 5억을 예상하고 80%인 4억을 대출 받을려고하며
대출 상품은 '9억이상 고가주택 전세자금 대출'입니다.
이런 대출이 있는지도 이번에 알았고
심지어 다주택자 전세자금 대출도 있었습니다.
단, 집주인이 전세대출을 허락해주면서 '전세권 설정'까지 해줘야 가능합니다.
1안)을 먼저 진행하되 분당 아파트 매도에 문제가 생길 경우에는
2안)까지 고려할 생각입니다.
### 양도소득세 면제는 국세청 질의로 2개 아파트 모두 확인 완료
### 고가주택 소유자 전세자금대출도 전세권 설정 조건으로 가능 확인 완료
위와 같이 세금부터 하나씩 불확실성과 리스크를 확실하게 지워나가면서
진행중입니다.
현재 완료된 것은 여기까지 이며 글을 작성한는 일자 기준으로 다음날
대형 아파트 매물을 보러 하루종일 다닐 예정입니다.
순서는 아래와 같습니다.
1. 대형 주택 매물 확인후 계약금 쏘기
: 지역은 서수정(서현, 수내, 정자) 분당선 역세권을 중심으로 50~70평대
가장 베스트는 집주인 전세(주세)가 연결되는 갭 작은 매물
왜냐하면 주세가 가능해야 잔금일을 최대한 뒤로 미룰수 있습니다.
그 사이에 처분해야할 아파트가 2채나 되기 때문입니다.
-> 투자금은 부대비용을 제외하고 5억5천까지 예상하고있습니다.
2. 분당 아파트 매도
3. 분당 아파트 전세 계약 또는 월세 이동
4. 수지 아파트 매도 (반드시 분당 아파트 매도후 처분)
5. 대형 주택 등기 (전세 계약)
17년 1월 첫 주택을 매수한지 3년 9개월만에 다시 제 인생에서 어마무시한 결정을 하였습니다.
그 당시 제 자본은 이전에 살던 전세 보증금 1억6천이 전부 였고
심지어 신용대출을 4천만원을 제외하면 1억2천을 가지고
집값의 70% 대출을끼고 첫 주택을 매입하였습니다.
그리고
18년 10월 다시 실투자금 5천(신용대출4천 포함) + 신용대출 추가 3천5백만원으로
두번째 주택을 전세를 끼고 매수합니다.
마침내
20년 10월 첫번째 주택, 두번째 주택 모두 양도세 비과세로 처분하면
첫번째 주택은 4억8천 (대출 상환후)
두번째 주택은 3억7천
합계 8억 5천만원이 됩니다. (신용대출 7천5백만원 포함)
17년 1월 1억 2천으로 (신용대출 제외하면)
20년 말 7억 7천 5백만원이 됩니다.
여튼 2개주택 모두 정리한 자금과 현재 자금을 합산하면
8억 8천만원이되고
대형아파트 갭 5.5~6.5억
전세 1억
세금등 부대비용 1억
최대 8.5억까지 예상하고있습니다.
우선은 갭 5.5억으로 매물을 내일 볼 예정입니다.
대형 아파트 소유까지 매도2회, 전세계약2회, 매수1회
총 5번의 큰일을 치뤄야합니다.
후덜덜합니다.
이중 매도1회, 전세2회, 매수1회는 1개의 부동산에서 진행 예정입니다.
잘 마무리 되도록 중간중간 문제가 발생하면 대응해 나가겠습니다.
아자!