경린이 경매 왕초보 모의 입찰 권리 분석 임차인 분석 입찰가 산정 2020-57556[1]

신부자입니다.

 

1. 권리 분석

근저당권 설정 삼일방주식회사 2020년1월 28일 이후 소멸됩니다

안전한 물건입니다.

 

2. 임차인 분석

임차인은 신정호는 말소기준권리일자인 2020년 1월 28일보다

빠른 2016년 11월 23일 전입, 2016년 10년 4일 확정일자를 받았습니다.

대항력이 있고

 

배당신청은 2020년 5월 29일에 완료하여 배당을 받을 수 있습니다.

 

보증금 잔액을 인수해야 하지만 보증금 전액 배당이 가능한 건으로 안전함.

 

그리고 보증금을 전부 받는 임차인 이사비등 이슈 없이 명도가 가능합니다.

 

 

 

4. 최근 시세

최근 시세는 20년 10월 5억8천이고

 

매물은 낮은 가격순으로 

1층 6억이 전세끼고 가장 낮고 해당 물건은 2층으로 유사하게 판단하면 됩니다.

단, 중층이 6억 7천 ~ 7억이기때문에 세없이 매도 한면 6억 보다는 더 받을수있을 것으로 판단됩니다.

 

그리고 주변 동일 면적의 매매가를 비교해보면

급매가 세끼고 6억7천5백 수준으로 비슷하며

올수 7억 물건도 1건 있습니다. (중층)

 

 

 

 

5. 입찰가 선정

 

급매로 6억 7천에 매도 한다는 조건으로 

3천만원 갭으로 입찰가 선정을 해서

 

모의 입찰가는 6억 4천만으로 선정합니다.

 

경매 종료후 리뷰하도록하겠습니다.